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谁把住房变成了奢侈品?

王恭敏 [email protected]

相信地球人都知道什么是奢侈品、什么是住房以及二者的区别,但当看到中国的住房正一步步沦为奢侈品的时候,可能很多人都是难以接受的。一个普通常规的居住之所,竟逐渐离普通常规人越来越远、逐渐沦为少数人的拥有,政府、银行、房企,究竟是谁所为?

政府、银行、房企的三位一体显然是制造高房价的利益联合体,三方各取所需,联手制造一个又一个天价的“地王”,并最终将房地产一步步推向奢侈品。由此,政府现行的土地拍卖制度以及由此衍生的土地财政显然是推高楼价的第一“被告”,因为首先政府有出让土地来满足高涨的土地财政之需求,政府土地的出让目的有二:一是为楼市提供部分“原材料”(目前还不是全部,否则楼价更高不可攀),二是将所出让的土地价值最大化,也就是说以卖出最高价为原则,而且政府在拍地的过程中是根本不考虑市场最终的接受能力和“地王”对其周边楼价所带来的参照性上涨之影响因素的。说到底,政府是只管卖地,而根本不考虑由此产生的楼价,更不考虑是否会导致很多人买不起房的问题,也就是说政府卖地完全是一个将社会责任、民生福祉置之度外的纯商业行为。就目前看,政府对于土地拍卖的法规制度是非常严密完善的,但涉及到拍地对社会、对楼市、对民生等一系列的影响问题,可以说目前中国政府是缺乏相关的政策法规予以约制、监管和评估的,这不仅体现了政府法律体系的不完善,也从中窥见政府对于民生意识的淡薄。

当然,政府也有革命的两手:一手推双限房、经适房满足中低收入者的住房需求,又一手在制造一个个“地王”满足“地方财政”之需求,问题是:政府的两手谁更硬?放眼四望,廉价房、经适房如杯水车薪且暗箱操作频现令无数人可远观而难以近玩焉,“地王”却如雨后春笋此起彼伏令土地成交双方无不踌躇满志……

现阶段,随着国家对土地监管和出让制度的逐渐普及完善,政府的土地出让很可能将成为整个土地交易市场的主流,甚至最终完全控制土地的出让交易,这种完全控制的结果从某种意义上看可能正是政府土地政策之初衷,这一初衷又恰如一只看不见的手,指导、决定着未来的房价。在今年全国“两会”期间,全国工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。发言中表示,就2008年全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%(而国土部对外声称地价占房价比例为23.2%这个数据),由此,政府对房价的作用力正是住房沦为奢侈品的首要因素。

再说银行,银行谋利的两个最显著的特点是:一是靠大量放贷赚取利润,二是以闲贫爱富的放贷法则尽量巴结有实力且欲大肆攻城掠地之房企为快,总之最终的目的希望地价能更高些,相应放贷额更多、获利更丰,银行在向拍地单位放贷这一过程中可以说是只管供应资金,而压根无暇顾及“地王”带来的高楼价与市场实际购买能力的反差问题。例如2009年4月,中行北京分行向秉承“一线城市、黄金地段、优质商业物业的开发和持有”核心策略的中化方兴地产集团直接授信200亿元人民币,以满足该企业大肆购地之需求。6月30日,在举国关注的北京广渠路15号地块的拍卖上,不负众望的中化方兴地产一举击败保利、SOHO中国等热门开发商,以40.6亿元天价成功拍得广渠路15号地块。由此可见,银行是推高楼价的第二“被告”,银行的幕后支持成为土地市场推波助澜的核心力量,银行在拿着国家的钱成功向企业放贷后便开始坐收利润了,银行的放贷行为显然对推高楼价脱不开干系。在中国,大部分的银行都属于国有,可是国家对这些国有的银行究竟赋予了多少社会责任?难道银行的存在仅仅就是为谋利?面对银行肆意向大手笔四处购地的房企动辄高额授信以致间接推高楼价之行为,国家有何管制措施和监察制度呢?如果银行的存在只是一味寻找暴利的大客户以满足自身利益的需求而将一切社会责任置之度外,这究竟是谁之过呢?

至于开发商,“地王”所带来的高额成本显然会水涨船高的提升楼价并最终由购买者承担。将高企的成本分摊到房价上的首要原则是保证自己的利润,然后再通过巧妙的产品定位和策划手段来弥补因市场接受能力不足而带来的销售压力,并最终将高价的产品卖给少数有接受能力的买家获利。可以说,绝大多数的开发商在竞得“地王”后基本不会开发廉价普通的产品来满足常规市场需求的,而是尽量在利润最大化的前提下以满足尽量少的市场需求为原则,极尽所能的锻造出天价的奢华豪宅产品,满足最顶端的市场需求,由此,大凡政府拍地以至产生“地王”的楼盘,开发商基本是不考虑普罗大众的购买心态和接受能力的,而是蓄意的定制“奢侈品”以赚取最高利润。所以,推高楼价的第三“被告”当属开发商。

房地产作为当前中国极具黑幕、极具政治权重、极具影响力的实体经济载体,又往往在很多情况下对政府、银行乃至其他关联单位带来一定的牵制与影响,甚至凌驾于其上,而且很多开发商都有能力令自身的一些运营行为处于政府的监管之外,甚至令政府失控,这些司空见惯的现象在很大程度上滋长了开发商随心所欲目空一切的心态,以至于今天的房地产已“当仁不让”的成了中国最暴利、最牛B的行业,回顾“国六条”、“国八条”等调控政策,没有七部委八司局联手,谁还有能力左右开发商的房价呢?

当前,中国的房地产在经历了大半年的宏观调控煎熬后,很快在温热的膨胀预期与银行的投怀送抱下展开了大规模的圈地运动。6月30日,具有标志意义的北京广渠路15号地块以40.6亿元人民币的成交价、每平方米16240元的楼面价,成为震惊中外的“双料地王”——在全球尚未拨开金融海啸的阴霾之际,中国的经济在政府土地出让的率先牵引下,正制造出一个又一个天价的“地王”。由政府精挑细选推出的“地王”不仅单方面推升本身的楼价,更为恐怖的是每一个“地王”诞生后,其周边的楼价立马相应看涨,“地王”的领“涨”能力以及害群效应由此可见一斑,用罪魁祸首来形容“地王”对楼价的影响实不为过,而“地王”的出品人正是政府。所以,当政府一面高喊打压高房价又一面频推“地王”时,很难想象与古人左手卖矛右手卖盾有何区别!在政府、银行、房企的三位一体的作用下,更多烙有“地王”标签的“奢侈品”正成群结队的走入人们仰望的视野……

若问是谁把住房变成奢侈品——当是政府!以及银行与开发商。




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