【楼盘测评】既不滨江,也不上品,但是架不住它便宜啊! - ag官方网站

【楼盘测评】既不滨江,也不上品,但是架不住它便宜啊!

【楼盘测评】是洪楼News的主力版块,我们将在未来的相当长的时间里,精细踩盘,客观评价,将你想要的楼盘信息,准确传达。并从一个更加专业的角度,分析当下南昌市场中的各个主流楼盘及其优劣势,提供给购房人作为决策参考。

 

今日测评楼盘:滨江上品

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    看点预览

 

 1、产品设计和定位上非常精准,对价格最敏感的刚需客户

2、品质肯定不咋地,物业预期也不太行

3、目前价格上有微弱优势,有学校

4、适合上车困难户,或者是上车之后置换的跳板

       简评

当代置业其实很早就进入了南昌市场,最早是在青山湖那边做了一个项目满庭春moma,准确的说是艾溪湖和青山湖之间位置。那时候艾溪湖的发展刚刚起步,对于地段比较好的定义就是离市区更近,所以价格比艾溪湖板块稍微强势一点,主打科技节能住宅。

 

不过后来艾溪湖板块全面超越青山湖了,夹在中间的这个部分反而两不靠,显得很尴尬。当代之后又继续在新建区做了两个项目分别是当代国际和当代新城,这个滨江上品算是第四个项目了。

 

不过也是合作项目,与南昌县城投合作开发的。当代置业去年在地产销售排名里按照权益金额算排71位,一墙之隔的富力排名13位。当代算不上大型房企,在国内有几个标杆项目,但是在南昌的项目反响平平。

 

不过现在开发的这个滨江上品倒是销售火热,在产品定位上非常精准的找到了市场的G点:低总价。

3 测评主体

通勤时间

 

以双子塔作为起点出发,走红谷隧道然后进入沿江快速路一路往南直到汇仁大道的出口出来,就到了滨江上品,可以说靠近快速路还是有一定的通勤优势的。

 

这一段路程是17公里,在非高峰期大约25-30分钟,如果在高峰期就要看沿江快速路的拥堵情况了。

 

项目基础信息

 

项目所在位置如图所示,整体地块是一个L型的地块,分为三个阶段开发。

 

项目周边其实目前看还比较偏僻的,但是现在人审视地段的眼光已经和以前不一样了,似乎都能看到未来会变得很好,毕竟这些年的经验告诉我们了。

 

所以这一块道路建设的也不错,最近热销的项目都在这个版块。象湖滨江版块内还修建了一些人工水渠作为城市景观,不过目前还是黄水沟。

 

滨江上品占地212亩,整体的容积率在2.0左右,但是南边地块的全部是洋房的产品,是稍微低密度的,所以北面这个紧邻汇仁大道的高层地块容积率不止2.0。没有准确数据,瞎猜一下2.5左右吧。

 

不过现在很多高层住宅的地块都差不多在2.5以上了。

 

南面的洋房地块是晚一步推出的,在售楼处的沙盘上还是用水晶体来显示,最开始开发的就是北面地块的这18栋高层。

 

这个楼盘的总户数将近2700户,不过停车位设计的还比较充足,是大于1:1的。物业费2.78元每平米,也就是平均水平吧,后期物业不用报太高的期望。

当代之前几个楼盘的物业应该就不太行,虽然没体会过,但是那些小区里的防盗窗就已经暴露问题了。一个管理到位的物业,一个物管很好的小区,你是很难见到防盗窗的。

目前的话正在认筹阶段,即将又有三栋住宅要入市,认筹一万抵两万,上回开盘的均价差不多在12500元的样子,据说下回还要上调一点点,具体幅度不明。

 

产品信息

 

这个项目的产品非常简单,18栋高层,两个户型。89平米的三房两厅一卫,103平米的三房两厅两卫。

 

突然之间就想起很多年前去看楼盘,一个18栋高层的校区,置业顾问能拿出十几张户型出来,各种设计、各种面积段。

 

想想现在的楼盘,基本都是一套模板印出来的,无非在面积上有所变动,建筑的外立面除了颜色和材质有所区别,整体的造型也非常的趋同了。

 

以前去看房,出门前还要让置业顾问那个袋子准备一套户型,回去研究一番。现在看完出售楼处根本不用带图纸,这些户型都已经印在脑子里了。

 

话不多说,聊聊滨江上品这两个户型,虽然格局上没有太多可以言说的,但是这里却隐藏了市场的G点和热销的核心因素。(还有一个原因后面说)

 

(89平米户型)

其实就是户型的小型化。经过市场多年的洗礼,已经在户型小型化的趋势上越走越远,90-110的设计已经是非常出彩了。上回在华侨城看房的时候就了解到华侨城后面二期的高层户型还会进一步小型化,这就是目前市场的现状。

 

(103平米户型)

滨江上品把端户也设计成了103个平方,按照以前就是两房一卫的标准,得房率还不如从前,现在同样的面积塞进了三房两卫,在目前已经非常小的基础上又前进了一步。

 

面积越小意味着总价越低,门槛也越低。相对一墙之隔紧挨着的两个项目,在单价、面积、总价上全部占优,所以一时成为最焦点的项目。

 

下面聊聊装修,实话说吧,样板间的施工挺粗糙的,很多里面的东西也是能省则省,淋浴房的玻璃都没有,阳台的金属栏杆………………

 

直说吧,这个项目针对的就是那些对价格极其敏感的客户群体,最刚需的那一拨人。对于品质这个东西,是可以有比较大的容忍度,毕竟这么低总价的房子,也不多啊。

 

所以在这个总价的诱惑下,很多人就在乎那几万块钱,然后选择这里,装修质量和用材只能选择性忽视了,内心祈祷开发商能好好做,万一碰运气碰到了装修还行呢?

 

样板房粗糙,基本不用太怀疑交付的情况,肯定是不如你的预期的。卖家秀和买家秀能是一回事么?不过看在便宜的份上,我忍了。(铁需群众的内心独白)

 

周边配套

 

周边的配套据说是这样的,沿江的部分是作为商业用地的开发,会有商业和商务的建设。江边是赣东大堤风光带,南面也是一个大公园,旁边有一所九年制的学校,基本上定了是洪州学校。

 

北面3公里处正在建设爱琴海购物公园,基本上就这些了吧。

 

我对于南昌县的学校其实了解不多,实话实说。但是听同行讲这个学校还是不错的,目前南昌县那个老的洪州学校升学率还可以,对这个新的洪州学校还是有一定认可度的。

 

这个也是这里热销的原因之一,毕竟在象湖滨江板块,总价低还拥有相对好学区的房子真不多。其他楼盘的学校还是不明朗的,这也就挤压了另一部分需求过来,导致销售情况火热。

 

未来规划

 

未来规划的基本上就是整个象湖滨江版块的规划,当然这里和地铁八竿子打不着。在未来能够有明显改善这个片区的规划应该就是桃新大道,可以增加一条快速路与主城区相连,而且这条路的效率可能会很高,毕竟是号称比九龙大道还宽的路。

 

这个板块的话,在南昌目前也是非常热门的板块,商业是洪大和爱琴海;南大一附医院也已经封顶了,距离正式运营也不会太远了;环境上是赣东大堤风光带,还有未来的抚河故道公园。

4 总结

优势

1、户型面积段做的非常小,降低了购买门槛

2、车位配比相对充足

3、洪州学校基本落定

劣势

1、品质不高,装修的施工大概率是比较粗糙的,要有心理准备

2、物业不用期望很高,应该也是很基础的那种

虽然这个项目既不滨江,也不上品,可是架不住产品直接击中了刚需群众那最经不起推敲的钱包上,毕竟还是便宜。

所以还有啥好说的,上车困难户是可以考虑的。如果仅仅就是为了上车,没啥问题。如果为了追求美好生活,可以当一个暂时上车的跳板,以后可以置换。

 

这个项目对于物业、品质就不要有太高的期待,物业肯定不太行的,品质也就那样吧。如果不是自住,那无非就是看中了它是一个低总价的筹码。

- End -


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部分图片来自网络

主笔 | 老罗

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